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关于物业管理行业前景的分析

辑编：zypxgly 阅读数：176次

        从1981年深圳市物业管理公司的成立，至今我国物业管理已有20多年的历史。目前，物业管理在全国各地得到了广泛的关注和迅速的发展，形成了一个全新的“朝阳行业”。
有专家预测，未来10年，房地产仍然是中国的热门行业 （《河北青年报》（2007年9月5日，总第3208期）一篇《未来十年房地产仍是热门行业》报道）。房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。
        物业管理是房地产服务的重要环节，其好坏直接关系到房地产业的发展快慢。物业管理消除了房地产消费者和投资者的后顾之忧，必将进一步促进房地产开发和销售，促进房地产业的健康和快速发展。所以房地产业的火热，也就造就了物业管理行业的地位，和一个很好的前景。 
        假如，现在的房地产业是一个泡沫经济（泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃——《辞海》（1999年版）， 换句话说明天房价可能直线下降。这时我觉得正是物业管理行业发展的一个好势头。一个楼盘建成后，它是不动产，价值相对来说在较短时间内较为稳定，可我们物业管理行业给它增值，给它赢得更多的购房者。比如同样的物业，同样的价格，大家一定更愿意买物业服务好的那一家啊。
人们在物质生活一步步有所提高的今天，第三产业——服务行业在人们心中的地位大有提高。所以物业管理就成了人们所关注的一方面。何况买房又是人一生中的大事，当然物业服务也就理应占据一大份额。
        有人会说物业管理在中国大陆内现在并不看好。有一个故事，说两个促销人员来到同一个岛上促销鞋，他们看到岛上没人穿鞋。一个促销员认为这里没有市场走了。而另一个促销员认为这里有很大的潜力，最后果然获得了巨大的成功，因为他教岛上的人学会了穿鞋。以后可想而之。我认为现在中国大陆就像那个岛，你打开电视，差不多每天都有关于物业方面的纠纷（在北京2005年的时候有226件，2006年上升到300多件，上升幅度比较大，同时从信访情况来看，物业纠纷尤其是群体性的纠纷这两年来比较多）。这一方面说明物业管理正在被人所关注，另一方面说明人们对物业管理方面还很陌生。以后有一天，人们对它熟悉了，接受了，那将是一个什么场面，一个什么市场。
　      中国物业管理行业经过20多年的快速发展，出现了许多奇迹。几年时间公司规模从几十人发展到上百人，甚至上千人的企业不在少数，物业管理项目的服务标准有了显著提升。创国家物业管理示范项目、省级物业管理示范项目、市级物业管理示范项目，充分展现了企业的生机与活力。可见物业管理这一行业的前景很好，大有可为。
　　    从目前的现实情况来看，物业管理行业仍然属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，物业管理行业的这一特点无法改变。笔者结合工作实际，分析物业服务企业的现状，对未来行业发展方向进行探析。相信物业服务企业通过不断创新服务内容和延伸业务范围，将会出现新的经济增长点。
　　    物业服务企业向规模化、品牌化发展
　　随着市场经济的发展，物业服务企业自主经营、自负盈亏已成必然。要想在市场经济的大潮中站稳脚跟，企业必须关注成本、规模、效益三者的关系，也就是说企业内部资源配置一定要以达到成本最小化，效益最大化为发展目标。物业服务公司作为微利企业，形不成规模化经营就不可能赢得必要的利润，就不可能建立强有力的生存及发展空间。
　　    规模化可以将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使整个运作模式、管理方式等方方面面都体现公司的企业形象，有利于打造公司品牌。只有发展规模化，才可以统筹调配人力、物力，降低成本，提高现有设备利用率，从而大大提高市场竞争能力。从公司现有的资源出发，对各部门进行专业优化整合，才有足够的实力去拓展、抢占市场。
　　    从各个物业服务公司规模化、专业化管理经验来看，打造规模效应及采用输出管理模式，通常能够取得良好的效果。笔者结合所在公司现状，认为：1.公司应该优化组合，实现职能部门资源合并重组，减轻各管理处的管理压力；2.操作层人员直接由职能（专业）部门输出管理；3.培训优化、合并现在较小的管理处，精简管理层人员；4.从机构设置、人员改革上大胆地创新，轻装上阵抢占市场资源；5.重点输出管理模式，管理项目以创各级示范物业管理项目为目标，使公司向规模化、品牌化发展。
　　    建立秩序维护、工程、绿化、保洁专业队伍
　　    在市场竞争中，没有一家企业能够涵盖所有的业务范围，这为各专业物业服务企业提供了生存空间。横向专业化有利于不同的物业服务公司专注地服务不同的对象，做自己最擅长的事，在自己熟悉的领域内将业务做精、做细、做出特色。
　　    根据笔者所在公司当前所面临的工作，就是对物业系统内部外部进行全面综合的管理。输出管理、培养核心项目管理人员，着重培养客户服务人员，实行专业或分项业务协作方式。如果追求面面俱到，事无巨细，各类人员、工具、设备分散配备，既不利于公司人力、物力资源的合理流动及充分利用，又违反了专业化协作的客观规律；既浪费了公司人力、物力资源，也造成低水平的重复建设。如果不改变物业服务公司现有的工程、绿化、保洁队伍向专业化方向发展，就不能盘活现有的人力、物力资源。一方面会导致公司在对外拓展时大量地招聘操作层员工，既不能保证上岗合格率及服务质量达标，又大大增加了招聘压力；另一方面，也弱化了物业管理核心业务的运作能力，加大了管理难度。
　　    随着物业管理行业的快速发展，市场物业服务企业会优先选择专业化的服务队伍，这是因为：
　　    首先，选择专业化的服务队伍有利于降低企业的内部交易费用，精简管理队伍，提高企业的灵活性和市场反应能力。
　　    其次，可以降低人员的培训费用。随着经济的发展，高层建筑智能化程度越来越高，对管理这些楼宇的从业人员要求也越来越高，这就需要物业服务公司投入大量的资金对从业人员进行培训，如果选择专业化的服务队伍可以节约相当的人力培训成本。
　　    再次，可以降低企业的固定资产投资费用。专业化的服务公司拥有专业化的生产设备，比如高层楼房的外墙清洁设备、专业的绿化设备，这些设备投资大，单个的物业服务公司的使用效率却很低，如果物业服务公司各种设备齐全、样样都有，就占用了大量的资金，削弱了竞争实力。
　　    许多大型的物业服务公司，将其旗下的保洁、绿化、秩序维护等业务部门成立为独立的经济实体，充分参与市场竞争，就是纵向专业化发展的一种实践。
　　    创新服务，延伸业务范围
　　    延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业服务企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业管理行业向上可以发展咨询服务业和销售代理业，向下可以创新服务产品——具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场研究。物业服务公司有条件和能力开展这方面的业务，物业服务公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息。物业服务公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获取佣金，增加收入。
　　    一、物业服务公司可以利用自己良好的基础，建立专业的房地产中介公司。物业服务公司信息源广阔，掌握大量待租空房，在房地产中介领域仍有挖掘的潜力。房地产中介收费是房地产专业经纪人接受委托、进行代理收取的佣金。房地产中介收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。房地产中介服务机构应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务，可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。房屋经纪服务收费是指房屋经纪服务机构接受委托，采取居间、代理的方式，为委托人提供信息，签订交易合同，并促成成交而收取的费用，如：房屋租赁代理，按照房屋一个月的房租计收。房屋买卖代理，按照成交金额的0.5%—2.5%计收。以此计算，如每月成交五套商品房租赁业务，买卖五套商品房，能够给物业服务公司带来20000多元的利润。
　　    二、对于已经初具品牌规模的公司，可考虑大量拓展业务咨询、业务顾问等业务，全面提升公司的品牌形象和知名度。品牌是企业无形的资产，也是企业赢得市场的利刃。在物业管理市场逐步形成，市场竞争日趋激烈的今天，创名牌企业，创国家优秀示范小区、国家优秀示范大厦，现已成为物业服务企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。
　　    三、随着人们生活水平的不断提高，对生活质量的要求也不断提高，针对目前住宅项目住户情况及社区发展的步伐，上班族较多的住宅区业主每天不可能花太多时间去买菜做饭，公司可在小区内推出净菜服务，把各种时鲜蔬菜分类洗净用保鲜袋包装好，还可像超市里一样把很多菜配好，送货上门，既可创收又可增进与业主之间的情感交流。
　　    四、环境美化是现代化小区、办公楼、商业区、厂房等物业所必须的建设项目，环境的绿化、养护与物业管理是密不可分的，物业服务企业可以组建自己的装饰公司，可以以同样的模式组建绿化工程公司，绿化工程公司可和多家苗圃、绿化队合作开展绿化施工、绿化养护、绿化改造、鲜花摆放、盆景租赁等业务。
　　    如果物业服务企业整合所属资源，通过多渠道发展，必将获得经济效益、品牌效益双丰收。物业服务企业的明天将伴着企业的多元化发展而充满希望和生机，由此物业管理行业的从业者才能满怀希望，信心百倍的迎接美好的明天。